Mieterhöhung: Wohnfläche ist mitentscheidend

Wie viele Schleswig-Holsteinerinnen und Schleswig-Holsteiner mit Fassungslosigkeit wahrgenommen haben, hat die Landesregierung zum 1.12.2019 nicht nur die Mietpreisbremse, sondern auch die Kappungsgrenze abgeschafft beziehungsweise auslaufen lassen. Es ist zu vermuten, dass es zu einem erneuten Anstieg von Mieterhöhungen kommt. Neben den geforderten Quadratmeterpreisen ist allerdings auch die Wohnungsgröße bei Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete maßgeblich. Entscheidend ist die tatsächliche Wohnfläche. Ist im Mietvertrag eine größere Wohnfläche angegeben, kann sich der Vermieter nicht darauf berufen. Auch eine so genannte zehnprozentige Toleranzgrenze gibt es hier nicht. Es zählt die wirkliche Wohnungsgröße (BGH VIII ZR 266/14).

Hält ein Mieter die Angaben des Vermieters im Mieterhöhungsschreiben zur Wohnfläche für falsch, muss der Mieter das erläutern. (BGH VIII ZR 181/16). Ihm sei es möglich und zumutbar, die Wohnfläche der gemieteten Wohnung überschlägig zu vermessen und gegebenenfalls abweichende Flächenwerte vorzutragen. Es genüge, wenn der Mieter dem Vermieter das Ergebnis einer laienhaften, im Rahmen seiner Möglichkeiten liegenden Vermessung entgegenhält.

Bei der Ermittlung der Wohnfläche ist folgendes zu beachten: Alle Räume innerhalb der Wohnung zählen zur Wohnfläche mit. Flächen von Zubehörräumen wie Keller, Waschküche, Trockenräume, Garagen usw., sind nicht zu berücksichtigen. Bei Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden Grundflächen in aller Regel nur zu einem Viertel berücksichtigt. Maximal kann die Fläche bis zur Hälfte angerechnet werden. Grundflächen unter Dachschrägen oder Flächen mit geringer Raumhöhe dürfen nicht voll angerechnet werden. Das ist nur gerechtfertigt, soweit die Räume oder Raumteile eine lichte Höhe von mindestens zwei Metern aufweisen. Raumteile mit einer lichten Höhe von einem Meter bis unter zwei Metern werden nur zur Hälfte angerechnet und Raumteile mit einer lichten Höhe von unter einem Meter überhaupt nicht.

Expertinnen und Experten des Kieler Mietervereins schreiben zu aktuellen Mietrechtsfragen. Lesen Sie diesen Monat eine Kolumne der Geschäftsführerin Ann Sophie Mainitz.