Wann Mietern bei Zahlungsverzug Kündigung droht01.01.17

Bei Zahlungsverzug, das heißt bei Mietrückständen, droht Mietern die Kündigung. Nach dem Gesetz kann der Vermieter sogar fristlos kündigen. Voraussetzung ist, dass der Mieter an zwei aufeinander folgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete in Rückstand geraten ist oder dass er über einen längeren Zeitraum hinweg Mietschulden von mindestens zwei Monatsmieten hat auflaufen lassen.

Keine Rolle spielt es, warum die Mietschulden entstanden sind. Ein Verschulden des Mieters ist nicht erforderlich. Selbst wenn ein Dritter, zum Beispiel das Jobcenter, verantwortlich war, die Miete zu überweisen, hilft das dem Mieter nicht. »Geld hat man zu haben«, entschied jetzt der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 175/14). Bleibt die Miete beim Vermieter aus, kann er fristlos kündigen. Eine Mahnung ist nicht erforderlich, da in aller Regel der Zahlungstermin im Mietvertrag fest vereinbart ist.

Wichtig ist aber, dass Mieter durch Ausgleich der Mietschulden die fristlose Kündigung unwirksam machen können. Spätestens zwei Monate nach Eintritt der Rechtshängigkeit (Klageerhebung des Vermieters) müssen die Mietschulden bis zum letzten Cent ausgeglichen sein oder muss sich eine öffentliche Stelle zur Zahlung der Schulden verpflichtet haben. Hat der Vermieter allerdings zusätzlich zur fristlosen Kündigung auch noch »ordentlich« gekündigt, das heißt mit der gesetzlichen Kündigungsfrist, wird durch Zahlung der Mietschulden nur die fristlose Kündigung unwirksam. Die ordentliche Kündigung bleibt weiter wirksam. Dies ist eine gesetzliche Schieflage, die dringend zu beseitigen ist.