Bei Wohnungsverkauf: Kauf bricht nicht Miete

Wird das Mietshaus oder die Wohnung verkauft, kommt es schnell zu Ängsten und Unsicherheiten bei den betroffenen Mietern. Die meisten Sorgen sind unnötig. Denn der Käufer wird neuer Vermieter. Sie erhalten bald ein Schreiben mit der Aufforderung, einen beigefügten neuen Mietvertrag zu unterzeichnen. Das müssen und sollten Sie nicht tun: Der Erwerber tritt in den alten, bestehenden Mietvertrag ein. Es gilt der Grundsatz »Kauf bricht nicht Miete«. Auch einer sogenannten »Aktualisierung« oder einem Vertrag mit »geringfügigen« Änderungen müssen Sie nicht zustimmen. Der alte Mietvertrag gilt weiter, an den dort geregelten und vereinbarten Rechten und Pflichten ändert sich nichts.

Der neue Vermieter hat erst dann Anspruch auf die Miete, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist oder wenn er die Immobilie geerbt oder in einer Zwangsversteigerung erworben hat. Vorher dürfen Mieter an ihn nur zahlen, wenn der bisherige Vermieter die Mieter dazu schriftlich auffordert oder er den neuen Vermieter ausdrücklich bevollmächtigt, die Miete einzufordern. Der neue Eigentümer hat kein besonderes Mieterhöhungsrecht, die Regelungen zur Vergleichsmiete, zur Kappungsgrenze und zur Jahressperrfirst gelten auch hier. Sind monatliche Vorauszahlungen für Betriebskosten im Mietvertrag vereinbart, müssen die an den neuen Vermieter gezahlt werden. Auch bei der Mietkaution bleibt alles beim Alten. Der neue Vermieter muss die Kaution erst am Ende des Mietverhältnisses zurückzahlen. Wird er zahlungsunfähig, kann sich der Vermieter auch noch an den alten Vermieter halten. Der neue Mieter hat keine besonderen Kündigungsrechte. Er kann – wie der alte Eigentümer auch – bei Pflichtverletzungen des Mieters oder bei Eigenbedarf kündigen. Wird das Grundstück, das Haus oder die Wohnung zwangsversteigert, tritt der Erwerber ebenfalls in den bestehenden Mietvertrag ein. Er hat aber ein Sonderkündigungsrecht und kann das Mietverhältnis mit der Frist von drei Monaten zum nächst zulässigen Termin kündigen – egal, wie lange das Mietverhältnis bestand.

Lesen Sie diesen Monat eine Kolumne von Sophie Mainitz.